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        三四線樓市的困局:人口外流明顯本地需求不足,二手房賣不掉

        2021-04-06 13:40:11

        清明假期,筆者一家人回到愛人老家祭祖。難得閑暇,就去看看樓盤。這個典型的大西南三四線城市,近兩年樓市變化很大。前兩年棚改驟停后,樓市迅速消停下來,而去年疫情對外出打工人群沖擊很大,他們主要在珠三角生產、生活服務行業就業。因此,相比正值火熱、房價創出新高的一二線熱點城市,這個城市主城區房價大概在每平米6500元左右,比最高峰下跌1000-2000元。

        筆者調研的幾個在售樓盤,都冷冷清清的。即便是清明節這樣的人口回流最旺季,售樓處門可羅雀??吹接蟹掂l上門客,銷售人員非常熱情地迎上來,然后便是套路般的一頓營銷。筆者發現,這里的新樓盤,很多都是全國性大房企開發的。不管是戶型設計、片區環境、配套商業、社區管理,都是按一二線城市的開發套路來做的。

        這里的二手房多數是上世紀90年代前后建設的。這個城市臨近珠三角、三江交匯,上世紀90年代,工業和貿易比較繁榮,大批房子就是那時建設的,建筑質量還不錯,但戶型陳舊、采光通風不佳,也沒有社區管理意識,樓下多是雜亂無序的店鋪和小商販。前幾年,棚改熱熱鬧鬧,在貨幣補貼支撐下,很多危舊住房被拆了,剩下的房子總體也很老舊,卻也無法納入棚改。

        這幾年,盡管老舊小區改造政策扶持大,但當地財政實力真的不給力,無法在水電管氣路網上“補短板”。同時,百姓收入不高,多數居民月收入在3000元左右,即便是當地最好的公辦高中,年輕教師月工資也不到3000元。所以,無法支撐加裝電梯、樓道等公共空間維修支出。這就導致市民有改善住房的迫切訴求,但手上的二手房在市場上沒有競爭力,賣不掉。

        這可能是惡性循環的開始。二手房賣不掉,改善需求干著急沒法子,而前幾波行情后剛需釋放殆盡,潛力有限。于是,新盤開始積壓,開發商降價促銷,在售新房價格并不比二手房高多少。所以,一旦有新增購房需求,新盤自然是首選,二手房庫存越攀越高,越來越難成交。

        當地的中介機構告訴我,縣城的人到市里買房,兩極分化很明顯,少數有錢人直接買市區的新房,縣鄉鎮一般百姓買不起市區,他們會選擇到新區買新房。首先,新區的房價只有5000元左右,有的只有4000元,普遍比市區低1000-2000元,縣鄉鎮百姓能買得起。據悉,縣鄉鎮買房的人,多數也是在珠三角打工的人群。如果不外出打工,即便4000元的房價,也沒多少人能支付得起。其次,多數縣鄉鎮的人認為,市里房價太高、生活成本也高,不適合他們。新區距離縣里近,鄉下有啥事能很快趕回去,畢竟鄉下還有田地和老人家。

        當下,三四線樓市普遍存在的問題是:攤子鋪得太大,人口外流明顯,而本地需求不足,難怪業內都在唱空三四線樓市。但調研發現,其實三四線城市的潛在需求還是很龐大的,只不過結構上失衡太嚴重了。比如,市區新房基本以為改善型主導,普遍都是大戶型的,這個城市沿江十幾公里都變成江景大宅了,舊改拆遷也走豪宅路線,這也是導致需求轉不動的原因。

        針對供需不匹配的疑問,開發商告訴我,前幾年這里的棚改多、樓市好,大家對需求升級太樂觀了,都以為購買力還不錯。另外,這幾年土地、拆遷、用工等成本太高了,倒逼著新盤走高端路線。筆者走一圈下來后感覺,當地的規劃華而不實、大而鋪張,開發商配合著跑馬圈地,相互抬轎子,房價就這么被鼓吹起來了。需求一波一波消耗后,增量需求跟不上了,但房價還得懸在高位,因為后續還有更多的規劃要實現,從而就造成了騎虎難下的局面。

        (原題為《三四線樓市的困局》作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

        (摘自《澎湃新聞》)

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